Entre océan et pinèdes, Anglet attire chaque année de nombreux acquéreurs en quête d’un cadre de vie privilégié, à deux pas des plages de Biarritz et du dynamisme culturel de Bayonne. Mais avant de finaliser votre achat immobilier, il faut prévoir quelques frais connexes.
En 2025, les frais de notaire évoluent dans les Pyrénées-Atlantiques, avec une hausse du taux départemental des droits de mutation. Pour s’y retrouver, l’Agencerie fait le point sur les montants, les nouveautés 2025 et les astuces pour bien les calculer.
Frais de notaire dans les Pyrénées-Atlantiques : nouveautés 2025
Depuis le 1ᵉʳ mai 2025, la taxe départementale est passée à 5 %, dans le cadre de la réforme des DMTO.
Cette hausse s’applique à toutes les ventes réalisées dans le département, y compris à Anglet, jusqu’au 31 mars 2028.
À noter : Les acquéreurs qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’acte et qui achètent pour y habiter bénéficient d’une exonération de la hausse (+ 0,5 pt).
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Composition des frais de notaire : 4 pôles importants
Contrairement à ce que leur nom suggère, les « frais de notaire » ne sont pas perçus intégralement par le notaire. Ils regroupent quatre postes distincts :
1. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)
Ce sont les taxes reversées à l’État et aux collectivités locales, perçues lors de chaque transaction. Elles constituent la part la plus importante du coût dans l’ancien.
Les DMTO comprennent :
- une taxe départementale (5 % depuis mai 2025) ;
- une taxe communale (1,20 %) ;
- un prélèvement pour l’État équivalant à 2,37 % de la taxe départementale (ce qui revient à environ 0,12 % du prix du bien).
Donc, le taux global 2025 à Anglet est d’environ 6,32 % du prix du bien.
2. Les émoluments du notaire
Ils représentent la rémunération propre du notaire, calculée selon un barème national réglementé par l’État et dégressif.
| Tranche de prix | Taux appliqué |
| Jusqu’à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Le notaire peut accorder une remise jusqu’à 20 % sur la part d’émoluments calculée au-delà de 100 000 €, à condition qu’elle soit affichée et appliquée uniformément à tous ses clients.
3. Les débours
Ce sont les frais avancés par l’étude notariale pour les formalités : cadastre, documents d’urbanisme, état hypothécaire, copies, certificats, etc. Ils varient d’un dossier à l’autre, mais se situent autour de 1 000 à 1 500 €.
4. La contribution de sécurité immobilière (CSI)
Taxe fixée par l’État, la CSI correspond à 0,10 % du prix du bien (minimum 15 €).
Elle sert à financer la publicité foncière et la sécurisation juridique de la vente.
Frais de notaire à Anglet : Comparatif ancien vs neuf
Dans l’immobilier ancien
Les ventes dans l’ancien ne sont pas soumises à la TVA, ce qui rend les DMTO plus lourds. Les frais totaux atteignent en moyenne 7 % à 8 % du prix (DMTO + émoluments + débours + CSI).
Exemple chiffré :
Pour un appartement de 500 000 € au quartier Chiberta, comptez environ 35 000 à 38 000 € de frais de notaire.
Dans l’immobilier neuf
Les logements neufs (VEFA ou livrés depuis moins de 5 ans) sont déjà soumis à la TVA de 20 %. Ainsi, les droits de mutation sont alors remplacés par une taxe de publicité foncière (TPF) allégée, d’environ 0,715 %.
Les frais totaux descendent entre 2 % et 3 % du prix du bien.
Exemple chiffré :
Pour un appartement neuf de 400 000 € dans un programme à Chambre d’Amour, les frais de notaire se situeront autour de 8 000 € à 12 000 € seulement.
Quelques exemples de frais à Anglet (prix 2025)
| Type de bien | Prix | Estimation totale des frais |
| Appartement ancien quartier Cinq Cantons | 300 000 € | 21 000 € à 23 500 € |
| Maison ancienne Chiberta / Montbrun | 600 000 € | 42 000 € à 48 000 € |
| Appartement neuf (VEFA) bord de mer | 450 000 € | 9 000 € à 13 500 € |
Quatre leviers pour réduire la facture à Anglet
1. Préciser la nature du bien
Un logement neuf supporte des frais nettement inférieurs à l’ancien. En VEFA, par exemple, les économies à l’acte peuvent être considérables…
2. Valoriser le mobilier inclus
Cuisine équipée, placards sur mesure, électroménager intégré… Leur valeur peut être déduite du prix global de vente, ce qui réduit la base taxable des DMTO.
Attention : la valorisation doit être réaliste et justifiée.
3. Vérifier votre statut de primo-accédant
L’exonération de la hausse départementale (+ 0,5 pt) peut s’appliquer si vous achetez pour votre résidence principale.
4. Envisager la remise réglementaire
Au-delà de 100 000 € d’assiette, une remise jusqu’à 20 % sur les émoluments peut être accordée par le notaire. Ce rabais n’est pas automatique, mais possible et encadré par la Loi.
Tout comprendre sur les frais de notaire à Anglet – FAQ
Pourquoi les frais de notaire sont-ils plus élevés dans l’ancien ?
Parce que la vente n’est pas soumise à la TVA : ce sont les DMTO (≈ 6,32 %) qui représentent la majeure partie des frais.
Quels frais reste-t-il à payer dans le neuf ?
Même en VEFA, les TPF (≈ 0,715 %), la CSI (0,10 %) et les émoluments du notaire s’appliquent. Les DMTO classiques disparaissent.
Peut-on négocier les frais ?
Les taxes sont fixées par la loi. Seule la remise réglementaire sur les émoluments peut être proposée (jusqu’à 20 % au-delà de 100 000 € d’assiette).
Les frais varient-ils selon le département ?
Oui. En 2025, les Pyrénées-Atlantiques appliquent désormais 5 % de taxe départementale, comme la Gironde, le Var ou le Tarn, par exemple. Découvrez les nouveaux taux de taxe départementale depuis le 1er avril 2025.
Quand faut-il régler les frais de notaire ?
Le paiement s’effectue au moment de la signature de l’acte authentique, par virement bancaire à l’étude notariale quelques jours avant la vente.
Découvrez toutes les questions à poser avant d’acheter une maison.
À Anglet, en 2025, la hausse de la taxe départementale à 5 % alourdit légèrement les frais d’acquisition dans l’ancien, mais le neuf reste bien plus avantageux grâce à la TPF allégée.
Connaître la composition des frais, vérifier votre éligibilité à l’exonération primo-accédant et valoriser les biens meublés sont les clés pour acheter plus sereinement sur la Côte Basque !
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L’Agencerie Anglet —
Sources :
