Encadrement des loyers au Pays basque : Où en est-on à mi-2026 ?

À mi-2026, propriétaires et locataires s’interrogent… L’encadrement des loyers au Pays basque a-t-il produit des effets ? 

Sera-t-il prolongé, modifié ou abandonné ? L’Agencerie fait un point en fin d’été 2026.

[Informations mises à jour le 29 juillet 2026]

L’essentiel à retenir

• L’encadrement des loyers s’applique dans 24 communes du Pays basque depuis le 25 novembre 2024.
• Il découle de la loi ELAN de 2018 et repose sur un arrêté préfectoral fixant les loyers de référence.
• L’expérimentation est prévue jusqu’au 25 novembre 2026.
• Son avenir fait débat : élus locaux et associations plaident pour sa prolongation, tandis que le gouvernement s’interroge sur son efficacité.
• Une prolongation de deux ans du dispositif national était en discussion à l’été 2026.

Rappel : Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est un dispositif issu de la loi ELAN, qui permet à certaines zones dites « tendues » de plafonner les loyers à la relocation et au renouvellement de bail. 

L’objectif : contenir la hausse des loyers dans les secteurs où la demande dépasse largement l’offre, ce qui est précisément le cas sur la Côte basque.

 Où s’applique le dispositif au Pays basque ?

La Communauté d’Agglomération Pays Basque fait partie des territoires autorisés à l’appliquer. Le dispositif est entré en vigueur le 25 novembre 2024 et couvre 24 communes, parmi les plus tendues du littoral et de l’agglomération bayonnaise.

• Ahetze
• Anglet
• Arbonne
• Arcangues
• Ascain
• Bassussarry
• Bayonne
• Biarritz
• Bidart
• Biriatou
• Boucau
• Ciboure
• Guéthary
• Hendaye
• Jatxou
• Lahonce
• Larressore
• Mouguerre
• Saint-Jean-de-Luz
• Saint-Pierre-d’Irube
• Urcuit
• Urrugne
• Ustaritz
• Villefranque

Les communes concernées sont réparties en trois secteurs géographiques (Zone 1, Zone 2 et Zone 3), chacun correspondant à un niveau de tension locative différent. C’est ce zonage qui détermine les plafonds applicables à votre logement.

En rejoignant ce dispositif, le Pays basque est devenu la 7e zone de France à le tester, aux côtés de Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux et Plaine Commune.

💡 Le saviez-vous ?

L’encadrement des loyers ne doit pas être confondu avec l’encadrement de l’évolution des loyers, qui limite seulement la révision annuelle. 

Comment fonctionne le plafonnement et comment calculer le loyer maximum ?

Les trois loyers de référence

Pour chaque logement, l’observatoire local des loyers définit trois valeurs au mètre carré de surface habitable :

• le loyer de référence : la médiane du marché local pour ce type de bien ;
• le loyer de référence minoré : la médiane diminuée de 30 % ;
• le loyer de référence majoré : la médiane augmentée de 20 %.

C’est le loyer de référence majoré qui constitue le plafond à ne pas dépasser. Tout loyer supérieur est illégal, et le locataire est en droit d’en demander la révision.

De quoi dépend le montant ?

Les loyers de référence varient selon la commune et sa zone, le type de bien, le nombre de pièces, la période de construction et le caractère meublé ou non du logement. Ils sont révisés chaque année par arrêté préfectoral, en intégrant l’indice de référence des loyers (IRL). Le simulateur officiel de la Communauté d’Agglomération permet de calculer le plafond exact applicable à un logement donné.

Les logements et baux concernés

Le dispositif s’applique lors de trois types d’opérations :

• une nouvelle location ;
• une relocation ;
• un renouvellement de bail.

Il concerne les logements suivants :

• les résidences principales louées vides ou meublées ;
• les colocations à baux multiples ;
• les baux mobilité.

Le cas du complément de loyer

Un montant supplémentaire peut s’ajouter au plafond si le logement présente une caractéristique réellement exceptionnelle et rare parmi les biens comparables du voisinage.

La jurisprudence a précisé ce qui peut le justifier :

• Recevable : une grande terrasse, une vue remarquable sur un monument, des équipements luxueux, une hauteur sous plafond supérieure à 3,3 m.
• Irrecevable : une cuisine équipée, des rangements, une bonne luminosité, la proximité des transports, des travaux récents, un petit balcon.

Le complément est par ailleurs interdit pour les logements classés F ou G au DPE.

💡 À retenir

Sur un nouveau bail, plafonné par l’encadrement, l’IRL s’applique chaque année. Sur un renouvellement, c’est le loyer de référence en vigueur à la date du renouvellement qui sert de base.

Été 2026 : Un premier bilan contrasté

Après plus d’un an d’application, les premiers retours divergent.

Côté locataires

Du côté des défenseurs du dispositif, l’association de locataires Alda dresse un bilan positif. Selon elle, les locataires qu’elle a accompagnés auraient économisé 45 500 € au total sur un an, soit environ 2 394 € par logement, sur plus de 140 situations traitées. L’association milite pour la pérennisation de la mesure.

Côté gouvernement

Le gouvernement, lui, se montre plus réservé. Interrogé en mai 2026, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun s’est dit défavorable à généraliser l’expérimentation « dans sa forme actuelle », en s’appuyant sur un rapport indépendant selon lequel l’encadrement produit des effets limités sur les prix, mais des effets négatifs plus importants sur l’offre de logements.

Ces lectures opposées illustrent un débat national plus large sur l’efficacité réelle de l’encadrement, que le bilan de l’expérimentation devra trancher.

Quel avenir après novembre 2026 ?

C’est la question centrale à mi-2026. L’expérimentation est prévue jusqu’au 25 novembre 2026, date à laquelle les pouvoirs publics devront décider de la prolonger, l’élargir ou l’arrêter.

Sur le plan local, les trois députés du Pays basque plaident pour une prolongation du dispositif. Au niveau national, la question reste ouverte : en juin 2026, une prolongation de deux ans de l’encadrement des loyers était en discussion, qui concernerait les différentes zones expérimentales, dont le Pays basque.

À ce stade, aucune décision définitive n’est actée. Pour les propriétaires comme pour les locataires, le dispositif reste pleinement applicable en attendant l’échéance de novembre 2026.

[Informations mises à jour le 29 juillet 2026]

Propriétaire au Pays basque : Ce que cela implique concrètement

Tant que l’encadrement est en vigueur, tout bail signé dans l’une des 24 communes doit respecter le loyer de référence majoré. 

Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré, ainsi que la justification d’un éventuel complément de loyer. 

En cas de dépassement, le locataire peut engager un recours pour obtenir la mise en conformité du loyer.

Questions fréquentes sur l’encadrement des loyers au Pays-basque

L’encadrement des loyers va-t-il être prolongé après novembre 2026 ?

Ce n’est pas tranché à ce jour, le 28 juillet 2026.
L’expérimentation court jusqu’au 25 novembre 2026. Élus locaux et associations plaident pour sa prolongation, et une extension de deux ans du dispositif national était en discussion à l’été 2026, mais aucune décision définitive n’a été actée.

Les locations meublées sont-elles concernées ?

Oui, les locations vides et meublées en résidence principale, ainsi que les colocations à baux multiples et les baux mobilité.

Peut-on dépasser le plafond avec un complément de loyer ?

Oui, pour un bien présentant un caractère exceptionnel non pris en compte par le loyer de référence, sauf si le logement est classé F ou G au DPE, auquel cas le complément est interdit.

Que risque un propriétaire qui dépasse le loyer de référence majoré ?

Le locataire peut engager une action en diminution de loyer pour ramener le montant au plafond légal et obtenir le remboursement du trop-perçu. Le défaut de mention des loyers de référence dans le bail expose par ailleurs à des sanctions. En cas de désaccord, le litige peut être porté devant la commission départementale de conciliation avant toute action judiciaire.

Comment un locataire peut-il vérifier si son loyer est conforme ?

Il lui suffit de comparer le loyer inscrit au bail avec le loyer de référence majoré correspondant à son logement, calculable via le simulateur officiel de la Communauté d’Agglomération Pays Basque. Si le loyer dépasse ce plafond sans complément justifié, il peut en demander la révision au propriétaire.

Besoin de l’accompagnement d’un professionnel ?

Appliquer le juste plafond, sécuriser les mentions du bail, sélectionner le locataire, suivre les révisions annuelles, rester à jour des évolutions réglementaires… Voilà tout l’intérêt de s’appuyer sur des professionnels ancrés sur le territoire.

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