Alors que le prix de l’immobilier à Bayonne a pris +64,4 % en 10 ans. 2026 marque un changement de tempo.
Les prix se stabilisent, les acheteurs négocient davantage, et les écarts se creusent entre les quartiers et les typologies de biens. À Bayonne, deux rues peuvent désormais faire varier un budget de plusieurs centaines d’euros par mètre carré.
Alors, où en est réellement le marché ? Quels secteurs tiennent le mieux ? Et quelles tendances vont peser sur les prix cette année ?
Aujourd’hui, l’Agencerie Bayonne vous décrypte le marché immobilier bayonnais en 2026
Bayonne : Cadre de vie dans la capitale du Pays basque français
Entre océan et Pays basque intérieur
À quelques minutes des plages d’Anglet et à proximité des montagnes et de l’Espagne, Bayonne bénéficie d’un emplacement stratégique.
Une ville vivante toute l’année
Avec plus de 50 000 habitants, Bayonne est le cœur du BAB. Commerces, écoles, hôpital, événements culturels et fêtes emblématiques : on y vit à l’année, et pas uniquement en saison.
Qu’est-ce que le BAB ?
Le BAB, c’est le triangle Bayonne – Anglet – Biarritz. Un bassin de vie sur la Côte basque, où les habitants circulent facilement entre les 3 villes pour :
- travailler (zones d’activités, commerces, services, entreprises),
- étudier (établissements scolaires et enseignement supérieur),
- se déplacer (gare, axes routiers, réseau de transports),
- se loger (effet de report entre les communes selon les prix).
Un bon compromis budget / qualité de vie
Plus accessible que Biarritz, Bayonne offre un équilibre recherché : des quartiers familiaux, un centre historique animé et un marché locatif dynamique.
Un mélange d’authenticité et de praticité qui soutient l’attractivité immobilière, voyons cela de plus près.
Recevez les dernières actualités directement dans votre boîte mail.
Les prix de l’immobilier à Bayonne 2026
En 2026, Bayonne tourne autour de 4 500 €/m².
Prix immobilier à Bayonne au m²
| Type de bien | Fourchette basse | Prix moyen | Fourchette haute |
| Appartement | 3 301 € | 4 523 € | 6 820 € |
| Maison | 2 175 € | 4 813 € | 8 156 € |
| Tous biens confondus | ~2 700 € | 4 565 € | ~7 500 € |
👉La lecture de l’Agencerie Bayonne :
L’écart important entre la fourchette basse et haute traduit une forte segmentation selon le quartier, la typologie du bien, l’état général et le DPE et la présence d’extérieur ou de stationnement.
Autrement dit, deux biens au même prix au m² peuvent avoir une valeur réelle et une vitesse de vente très différentes.
Les maisons conservent une prime (+6 % en moyenne), liée à la rareté du foncier et à la demande familiale.
Vivre sur la Côte basque a un coût.
Si Biarritz reste clairement la ville premium du secteur, avec des niveaux de prix parmi les plus élevés du Sud-Ouest, Anglet se positionne également sur une gamme haute, notamment pour les maisons proches des plages.
Face à cela, Bayonne apparaît comme l’alternative la plus équilibrée : on profite du dynamisme du BAB et de la proximité du littoral, sans basculer dans des budgets premium.
Au 1er février 2026 (MeilleursAgents) :
- Bayonne : 4 523 €/m² (appartement) ; 4 813 €/m² (maison)
- Anglet : 5 287 €/m² (appartement) ; 7 278 €/m² (maison)
- Biarritz : 7 460 €/m² (appartement) ; 9 528 €/m² (maison)
Évolution des prix à Bayonne : Que disent les chiffres ?
Selon les données MeilleursAgents au 1er février 2026, le marché immobilier à Bayonne affiche une progression très marquée sur le long terme, mais une évolution plus contrastée sur les derniers mois.
- +0,7 % sur 1 an
- +15,9 % sur 5 ans
- +64,4 % sur 10 ans
👉La lecture de l’Agencerie Bayonne
Bayonne a connu un cycle haussier puissant, porté par l’attractivité de la Côte basque et la tension résidentielle.
En revanche, les variations à court terme traduisent une phase de stabilisation. Le marché ne baisse pas brutalement, mais il devient plus sélectif. Concrètement :
- Les biens bien situés et correctement estimés continuent de se vendre.
- Les biens surévalués ou présentant des défauts subissent davantage de négociation.
3 quartiers clefs à Bayonne
Bayonne est une mosaïque de quartiers et de prix. Deux rues peuvent faire basculer un budget.
Grand Bayonne : Le charme… Et la prime du centre
Grand Bayonne, c’est l’image carte postale : ruelles, vie de quartier, accès à pied, ambiance. Le prix moyen du secteur Grand Bayonne est autour de 4 599 €/m² (avec une fourchette pouvant dépasser 6 800 €/m² sur les biens les mieux placés).
À savoir :
- Les biens de caractère (hauteur sous plafond, cachet, vue Nive) prennent une prime.
- Stationnement parfois complexe.
- Copropriétés anciennes : charges et travaux à analyser avec attention.
Arènes : Résidentiel, recherché, “valeur refuge”
Quartier apprécié pour son équilibre : cadre agréable, accès, vie familiale. Le quartier Arènes-Lachepaillet se positionne autour de 5 037 €/m² en février 2026.
À savoir :
- Forte demande des familles, notamment pour les maisons.
- Secteur perçu comme stable, avec une bonne liquidité à la revente.
- Les biens avec extérieur ou stationnement partent rapidement.
- Offre limitée sur les maisons individuelles, ce qui soutient les prix.
Saint-Esprit : Dynamisme, mutation, opportunités
Saint-Esprit est souvent vu comme le quartier “stratégique” : proximité gare/axes, potentiel, mix locatif/résidentiel. Nos sources indiquent 4 270 €/m² en février 2026.
À savoir :
- Quartier en évolution, avec un potentiel intéressant à moyen terme.
- Attire investisseurs et primo-accédants.
- Écart de prix important selon les micro-secteurs.
- Intéressant en locatif longue durée grâce à la proximité des transports.
Le locatif à Bayonne : Chiffres, tension et arbitrages
À Bayonne, le marché locatif reste dynamique. Le loyer mensuel médian s’établit autour de :
- Loyer mensuel médian appartement : 1 123 €
- Loyer mensuel médian maison : 2 025 €
Ces niveaux confirment une demande locative soutenue, portée par les actifs du BAB, les étudiants et la mobilité professionnelle.
Les tendances 2026 : Ce qui va influencer les prix cette année
- Les taux de crédit : Un facteur de tri
En janvier 2026, Pretto évoque des taux moyens autour de 3,31 % sur 20 ans (avec variations selon profils). CAFPI affiche aussi un baromètre avec des niveaux voisins (autour de 3,25 % sur 20 ans en janvier 2026).
Concrètement :
En 2026, les acheteurs sont toujours présents sur le marché bayonnais, mais ils se montrent plus exigeants. Les biens bien positionnés trouvent preneur, tandis que les projets plus fragiles, budget serré, travaux importants ou DPE faible, rencontrent davantage de difficultés à obtenir un financement et à convaincre.
- La réglementation sur la location saisonnière : la Côte basque a serré la vis
À Bayonne, la location en meublé touristique est aujourd’hui strictement encadrée par la Communauté d’Agglomération Pays Basque. L’objectif est clair : préserver le logement à l’année dans un marché local déjà sous tension.
Concrètement, transformer un logement en location saisonnière (hors résidence principale) nécessite une autorisation de changement d’usage et, dans la plupart des cas, une compensation : il faut créer un logement équivalent en parallèle.
Cela signifie qu’un projet d’investissement orienté Airbnb ne peut plus s’improviser.
En pratique, cette réglementation pousse certains propriétaires à privilégier la location longue durée ou à arbitrer vers la vente. Elle renforce aussi l’importance d’une analyse locale précise avant toute acquisition destinée au saisonnier.
Plus d’informations sur la demande d’autorisation de changement d’usage d’un bien ici.
- Le DPE redessine clairement les écarts de prix
En 2026, la performance énergétique joue un rôle clé dans la formation des prix. Les banques intègrent davantage le coût des travaux énergétiques dans l’analyse des dossiers, et les acheteurs sont plus attentifs aux futures obligations réglementaires.
Concrètement :
- Un bien classé A à D se vend plus facilement.
- Un DPE E reste finançable, mais peut entraîner une négociation.
- Un logement classé F ou G devient un vrai sujet : décote, plan de rénovation à prévoir, difficulté d’investissement locatif.
- L’offre : Le nerf de la guerre
Bayonne reste une ville très attractive, mais l’offre de logements ne progresse pas toujours au même rythme que la demande. Entre les actifs en quête de résidence principale, les familles qui souhaitent s’installer durablement et les investisseurs patrimoniaux, la pression reste réelle.
C’est aussi pour cela que le marché ne s’effondre pas : la demande structurelle continue de soutenir les prix, même dans un contexte plus sélectif.
- Le retour du réalisme dans les négociations
Après plusieurs années de hausse continue, le marché bayonnais entre dans une phase plus rationnelle. Les vendeurs doivent ajuster leurs attentes, tandis que les acheteurs comparent davantage et négocient plus systématiquement.
Cela ne signifie pas une chute des prix, mais un marché plus technique. La différence ne se fait plus uniquement sur l’emplacement, mais sur la cohérence entre valeur perçue et valeur réelle.
On résume ?
En 2026, le marché immobilier à Bayonne reste attractif, mais il demande plus de précision qu’auparavant.
Acheter suppose d’analyser le prix réellement finançable et de privilégier l’emplacement et la qualité du bien.
Tandis que vendre nécessite un positionnement juste pour capter une demande toujours présente, mais plus sélective. Investir, enfin, exige une stratégie claire et une lecture fine des quartiers.
Bayonne conserve une attractivité structurelle forte au sein du BAB, portée par sa qualité de vie et son dynamisme économique. Mais la réussite d’un projet immobilier repose désormais sur une expertise locale et une stratégie adaptée.
Vous avez un projet d’achat, de vente ou d’investissement à Bayonne ?
L’équipe de L’Agencerie Bayonne est à vos côtés pour vous guider à chaque étape, avec une connaissance fine du marché local et un accompagnement personnalisé pour concrétiser votre projet en toute sérénité.
Contactez-nous.
