À Anglet, l’essentiel de l’offre immobilière reste dominé par l’ancien : villas basco-landaises, appartements des années 1970-1990, maisons de quartier.
Mais depuis quelques années, plusieurs promoteurs ont lancé des programmes neufs dans différents secteurs de la commune, du centre-ville aux Cinq Cantons en passant par le quartier Blancpignon.
Le neuf séduit pour de bonnes raisons : garanties légales, performance énergétique, frais de notaire réduits. Mais il répond aussi à des règles précises qu’il vaut mieux connaître avant de signer un contrat de réservation.
Aujourd’hui, L’Agencerie, expert immobilier de la côte basque, fait un focus tout particulier sur les programmes neufs à Anglet et tout ce qu’il faut savoir sur ces projets immobiliers.
Panorama des programmes neufs commercialisés à Anglet
Tout d’abord, voici un état des lieux des programmes neufs recensés à Anglet à l’été 2026.
| Programme | Promoteur | Secteur à Anglet | Typologie | Prix à partir de* | Livraison |
| Cap A Vita | Alday Immobilier | Centre-ville, avenue de Bayonne | Studio à T5 | 170 000 € | En travaux |
| Résidence Alaïa | Médicis Immobilier Neuf | Centre-ville, proche mairie | T2 | 357 000 € | Livraison immédiate |
| Le Clos de l’Étang | Vinci Immobilier | Anglet | T4 | 565 000 € | T1 2027 |
| Écrin du Moura | Alday Immobilier | Entre Anglet et Biarritz (Portes de Biarritz) | T4-T5 | 720 000 € | Bientôt en vente |
| Clos Belharra | MJ Développement | Quartier des Cinq Cantons | Villas T5-T6 | 830 000 € | T4 2027 |
| Les Cinq Cantons | Alday Immobilier | Quartier des Cinq Cantons | Studio à T4 | 295 000 € | Fin de programme |
| Lazarea | Mindurry Promotion | Quartier Blancpignon | T2-T3 | 306 500 € | — |
| Villa Gloria | Mindurry Promotion | Quartier Blancpignon | T3 | 590 000 € | — |
| Tichina | Bliss et Foch | Entre mairie et stade Aguilera | T2-T4 | 310 000 € | En travaux |
| Les Balcons d’Eberenna | Icade | Secteur nord, proche forêt du Pignada | T3-T4 | 543 000 € | T1 2027 |
| Lou Arriou | Bouygues Immobilier | Avenue d’Espagne | Studio à T4 | 175 000 € | T3 2028 |
| The Season | MJ Développement | Secteur Chambre d’Amour | Studio à T3 | 136 800 € | T2 2028 |
(Sources croisées des sites de promoteurs immobiliers. Programmes, prix et disponibilités susceptibles d’évoluer rapidement et sont à vérifier.)
👉 L’analyse de L’Agencerie :
L’offre neuve à Anglet ne se répartit pas au hasard. Le centre-ville reste le plus accessible, porté par la proximité commerces et de la mairie. Les Cinq Cantons jouent sur deux registres dans le même quartier : villas familiales dès 830 000 € et collectif plus abordable dès 295 000 €.
Le secteur nord/Pignada et la zone entre Anglet et Biarritz concentrent le haut de gamme, portés par le cadre naturel ou la proximité de Biarritz. À l’inverse, la Chambre d’Amour affiche le ticket d’entrée le plus bas, cohérent avec sa vocation plus touristique et étudiante que familiale.
Le neuf ne concurrence pas l’ancien sur les mêmes emplacements, il comble les dernières poches de foncier dans des quartiers déjà identifiés, avec une amplitude de budget qui dépend avant tout du secteur choisi.
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Neuf ou ancien à Anglet : Ce qui change concrètement
Les frais de notaire sont réduits
Dans le neuf, ils représentent en général 2 à 3 % du prix du bien, contre 7 à 8 % dans l’ancien. La différence s’explique par la fiscalité applicable : dans le neuf, l’acheteur règle la TVA (comprise dans le prix affiché par le promoteur) et seule une taxe de publicité foncière réduite s’ajoute, alors que dans l’ancien les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont bien plus élevés.
Sur un T3 à 350 000 € par exemple, l’écart représente concrètement plusieurs milliers d’euros d’économies à la signature.
Pour le détail des frais dans l’ancien à Anglet, voir notre article dédié sur les frais de notaire à Anglet.
Les normes de construction sont plus récentes et plus exigeantes
Un logement neuf à Anglet aujourd’hui répond à la réglementation environnementale RE2020, avec des performances thermiques et acoustiques sans commune mesure avec un bien des années 1970-1980 non rénové, un point qui compte d’autant plus que le DPE conditionne de plus en plus la valeur et la louabilité d’un bien.
Le prix d’achat au m² est en général plus élevé
que dans l’ancien comparable, ce qui s’explique par les coûts de construction, les normes RE2020 et les charges foncières. C’est un arbitrage à faire au cas par cas selon le budget et le projet (résidence principale, investissement locatif, résidence secondaire).
Le bien n’existe souvent pas encore au moment de l’achat
Ou, du moins, n’est pas encore terminé : c’est là qu’intervient la VEFA.
Comment fonctionne la VEFA ? De la réservation à la remise des clés
La VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), aussi appelée « achat sur plan », est le contrat qui encadre la quasi-totalité des ventes de logements neufs en France.
Son principe : l’acheteur devient immédiatement propriétaire du terrain et des constructions déjà existantes, puis propriétaire des constructions à venir au fur et à mesure qu’elles sont réalisées.
Le promoteur conserve les pouvoirs de maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. Le cadre juridique est fixé par les articles L.261-1 à L.261-22 et R.261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
En pratique, un achat en VEFA à Anglet se déroule en plusieurs étapes :
1. Le contrat de réservation. L’acheteur choisit son lot sur plan et signe un contrat préliminaire, accompagné d’un dépôt de garantie (généralement 5 % du prix, plafonné selon le délai prévu avant l’acte définitif).
2. L’acte de vente authentique. Signé chez le notaire, il fixe le prix définitif, les caractéristiques du logement (plans, notice descriptive) et le calendrier prévisionnel de livraison.
3. Les appels de fonds échelonnés. Contrairement à l’ancien où le prix est réglé en une fois, le paiement suit l’avancement du chantier. La loi fixe des plafonds légaux cumulés que le promoteur ne peut pas dépasser à chaque étape :
| Étape du chantier | Plafond cumulé exigible |
| Achèvement des fondations | 35 % du prix |
| Mise hors d’eau (toiture posée, immeuble étanche) | 70 % du prix |
| Achèvement de l’immeuble | 95 % du prix |
| Livraison / remise des clés | 100 % du prix |
Le dépôt de garantie versé à la réservation vient en déduction du premier appel de fonds.
4. La livraison. L’acheteur visite le logement, signe (ou non) le procès-verbal de réception, et peut consigner jusqu’à 5 % du prix si des réserves sont constatées, tant qu’elles ne sont pas levées.
Les 4 garanties qui protègent l’acheteur en VEFA
C’est l’un des grands arguments du neuf : l’acheteur bénéficie d’un empilement de garanties légales, obligatoires et cumulatives, que l’on ne retrouve pas dans l’ancien.
1. La garantie financière d’achèvement (GFA)
Avant même la signature de l’acte de vente, le promoteur doit justifier d’une garantie souscrite auprès d’une banque ou d’un assureur. Si le promoteur fait défaut en cours de chantier, c’est cet organisme garant qui finance l’achèvement de la construction — l’acheteur ne se retrouve donc pas avec un chantier à l’arrêt et un bien invendable.
2. La garantie de parfait achèvement (1 an)
Elle oblige le promoteur à réparer, pendant l’année qui suit la livraison, tous les désordres signalés — qu’ils aient été mentionnés lors de la réception ou qu’ils apparaissent dans les mois suivants.
3. La garantie biennale ou de bon fonctionnement (2 ans)
Elle couvre les éléments d’équipement dissociables du bâti — volets, chauffe-eau, robinetterie, interphone — pendant deux ans à compter de la livraison.
4. La garantie décennale (10 ans)
La plus connue et la plus longue : elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (fissures structurelles, infiltrations majeures, défauts d’étanchéité graves).
TVA réduite à 5,5% dans le neuf : Anglet est-elle concernée ?
C’est un argument souvent mis en avant dans la communication des promoteurs, alors qu’il ne s’applique en réalité que dans un périmètre très précis. La TVA réduite à 5,5 % (contre 20 % en taux plein) concerne les logements neufs situés :
- dans une zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ;
- ou dans un périmètre de 300 mètres autour de ces zones (500 mètres si le programme fait partie d’un ensemble immobilier plus large).
Elle est en outre soumise à des conditions sur l’acheteur (achat en nom propre, plafonds de ressources réévalués chaque année selon la zone et la composition du foyer) et sur l’usage du bien : il doit devenir la résidence principale de l’acquéreur, occupée au moins 8 mois par an, avec une obligation de conservation de 10 ans sous peine de devoir rembourser l’avantage fiscal. Elle est cumulable avec le PTZ.
👉 Et à Anglet ? D’après la liste officielle des quartiers prioritaires de la politique de la ville 2024-2030 de la Communauté d’Agglomération Pays Basque, Anglet ne compte aucun QPV. Seule la commune de Bayonne, au sein de l’agglomération, en compte deux : Hauts de Sainte-Croix – Mounédé et Maubec – Citadelle.
En clair : la TVA à 5,5 % ne s’applique pas aujourd’hui aux programmes neufs d’Anglet, contrairement à certains secteurs de Bayonne. C’est un point important à vérifier avant de se fier à une communication commerciale qui évoquerait cet avantage pour un bien angloy.
6 pièges à éviter avant de signer
1. Le prix d’appel ne concerne souvent qu’un seul lot
Le « à partir de » affiché correspond en général au studio ou T1 le moins cher du programme, situé au rez-de-chaussée ou avec la moins bonne exposition. Il faut systématiquement demander la grille de prix complète par typologie et par étage.
2. Les délais de livraison glissent fréquemment
Entre aléas de chantier, pénuries de matériaux ou recours administratifs, un décalage de plusieurs mois par rapport à la date annoncée n’est pas rare. Le contrat de réservation prévoit en général une clause de tolérance ; au-delà, des pénalités de retard peuvent être négociées.
3. Les travaux modificatifs acquéreur (TMA)
Personnalisation des finitions, déplacement de cloison, choix d’équipements haut de gamme — peuvent faire grimper significativement la facture finale par rapport au prix catalogue initial. Ils doivent être budgétés à part.
4. La solidité financière du promoteur mérite d’être vérifiée
au-delà de la seule existence de la GFA : un promoteur récent ou peu implanté localement présente statistiquement plus de risques de retard ou de difficultés qu’un acteur national installé de longue date dans la région.
5. Le DPE théorique du neuf n’est pas toujours celui obtenu en usage réel
Ventilation, orientation, comportement des occupants influencent la performance constatée. Cela reste sans commune mesure avec un bien ancien non rénové, mais mérite d’être gardé à l’esprit.
6. Les charges de copropriété dans le neuf
Elles peuvent être plus élevées que dans une petite copropriété ancienne, notamment lorsque le programme inclut ascenseur, espaces verts entretenus, contrôle d’accès ou conciergerie — un point à intégrer dans le calcul du budget global, surtout pour un projet locatif.
Alors, neuf ou ancien : Comment trancher ?
Vous vous en doutez, il n’y a pas de réponse universelle ! Tout dépend du projet.
Pour un investissement locatif avec un objectif de tranquillité et de performance énergétique garantie, le neuf a des arguments solides.
Pour un budget plus contraint ou une envie de cachet et d’emplacement en cœur de quartier historique, l’ancien reste souvent plus accessible au m² et permet d’entrer dans des secteurs où il n’existe pas, ou plus, de foncier disponible pour construire du neuf.
Le plus utile, avant de trancher, est de comparer sur un même secteur un bien neuf et un bien ancien rénové au même niveau de performance, frais annexes inclus. C’est le type de comparatif chiffré qu’une agence connaissant à la fois le marché du neuf et de l’ancien à Anglet peut établir avec vous.
Vous hésitez entre un bien neuf et un bien ancien à Anglet ? Contactez-nous pour discuter de votre projet.
